FAQ: Výstavba

K čemu potřebuji projekt pro stavební povolení?

Projekt pro stavební povolení potřebujete především pro stavební úřad v dané obci, kde stavíte. Na základě této dokumentace Vám bude uděleno stavební povolení.

Projekt stavby je zcela jistě nejdůležitější část samotné realizace projektu. i zde platí pravidlo, že když se něco zanedbá na začátku, obvykle se to projeví na konci. Stavební projekt má několik důvodů a podle těchto důvodů se dělí do několika stupňů. Tyto stupně specifikuje tzv. výkonový a honorářový řád. Pro ilustraci je zde vyjmenujeme.

1. Dokumentace návrhu - studie stavby
2. Dokumentace návrhu na vydání územního rozhodnutí o umístění stavby
3. Dokumentace stavby k žádosti o stavební povolení
4. Dokumentace pro provedení stavby
5. Dokumentace pro výběr dodavatele stavby
6. Dokumentace skutečného stavu

Mohu stavět nebo začít stavět bez stavebního povolení?

Ano, to sice můžete, ale vystavujete se nebezpečí pokuty a možnosti rozhodnutí o odstranění stavby. Výše pokuty je specifikována ve stavebním zákoně, stavební úřad má k dispozici rozmezí od 1000 Kč až do 1.000.000 Kč. Pokud nemáte stavební povolení, stavba je považována za černou.
 

Jaké jsou lhůty pro vydání stavebního povolení?

Stavební povolení pro Vás začíná podáním žádosti. Stavební úřad zkontroluje úplnost dokumentace, oficiálně zahájí řízení a obešle všechny účastníky. Poté má 30ti denní lhůtu pro vydání stavebního povolení. Pokud si všechny účastníky obejdete sami a podepíší Vám dokumenty od stavebního úřadu, pak můžete mít stavební povolení během 5ti dnů. Stavební úřad Vám na konci řízení vydá povolení ke stavbě, dá Vám tabulku "Stavba povolena" a orazítkuje všechny výkresy jako schválené k realizaci. Tyto výkresy jsou závazné a kolaudační komise na konci realizace projektu bude objekt posuzovat a udělovat povolení k užívání.
 

Mohu stavět podle dokumentace pro stavební povolení?

Ano, dokumentace tohoto stupně se běžně používá jako dokumentace k provedení stavby. Můžete si však být jisti, že cena stavby přesáhne Vámi požadovanou cenu. Tato dokumentace často neposuzuje různé návaznosti a detaily.

Dokumentace stavby k žádosti o stavební povolení je nejdůležitější dokumentací ve smyslu uskutečnění projektu. Obsah a forma je striktně dána stavebním zákonem. Tato dokumentace je vyhotovena v několika kopiích, které stavební úřad použije v procesu povolování stavby. Je tedy jasné, že tato dokumentace je to nejnutnější co potřebujete k realizaci projektu. v dnešní praxi se tato dokumentace často používá jako dokumentace pro provedení stavby, což vede často ke konstrukčním problémům, a také k neplánovanému navýšení ceny. Toto navýšení ceny zpravidla přesáhne i cenu dokumentace po provedení stavby.

Dokumentace pro stavební povolení standardně neobsahuje výkaz výměr a tudíž ani porovnávací rozpočet. Tento fakt je důležitý především pro určení již přesné ceny stavby a vystavuje Vás tak finanční nejistotě. Cena dokumentace ke stavebnímu povolení se opět odvíjí od výkonového a honorářového řádu.
 

Proč bych si měl koupit dokumentaci pro provedení stavby?

Dokumentace pro provedení stavby je nejobsáhlejší a nejpodrobnější stupeň dokumentace, která je v průběhu projektu vypracována. Zajistí Vám určení maximální výše finančních nákladů na stavbu a její kvalitu. v dnešní době je její význam velmi podceňován. Její důležitost spočívá v přesném vymezení předmětu stavby, což znamená, že v případě použití této dokumentace pro provedení stavby je riziko navýšení ceny velmi malé. Zhotovitel má přesně předepsáno, jak stavbu provádět. Všechny detaily a matriály jsou specifikované, a tak není možné, aby docházelo k nečekaným problémům, či již zmíněnému navýšení ceny. Lze říci, že i celková kvalita stavby je zaručena. Tato dokumentace v sobě zahrnuje i spoustu služeb, jako je dozor projektanta přímo na stavbě, atd. Zde je již obsažen výkaz výměr a porovnávací rozpočet stavby. Cena této dokumentace je opět určena výkonovým a honorářovým řádem a navíc tato cena téměř nikdy nepřesáhne výši finančních nákladů, které budete muset investovat do řešení problémů, se kterými dokumentace pro stavební povolení nepočítá. Tato cena je z obsahu práce vysoká, avšak je dobrou investicí, která se zcela jistě vyplatí.

Je výhodné pořídit si dokumentaci pro výběr dodavatele stavby?

Dokumentace pro výběr dodavatele stavby je dokumentací svým obsahem spadající mezi dokumentaci pro stavební povolení a dokumentaci pro provedení stavby. Její význam je důležitý u velkých staveb, kde je více dodavatelů na jedné stavbě. Pro stavbu o velikosti rodinného domu nemá praktický význam. Cena této dokumentace je opět určena výkonovým a honorářovým řádem.
 

K čemu mi bude dokumentace skutečného stavu?

Dokumentace skutečného stavu Vám ušetří finanční prostředky v případě rekonstrukce objektu, nebo Vám zvýší cenu při prodeji takovéto nemovitosti. Dokumentace skutečného stavu je dokumentací, kterou stavebník obdrží po dokončení stavby. Vychází z dokumentace pro provedení stavby a je finální dokumentací stavu objektu po dokončení. Užitečnost této dokumentace oceníte až po několika (desítkách) let. Pro případ prodeje objektu, nebo jeho rekonstrukce, je tato dokumentace požehnáním. Často sníží cenu rekonstrukce zásadním způsobem a při prodeji je dobrým důvodem pro zvýšení ceny stavby jako takové. Je velmi nákladné pořizovat tuto dokumentaci později. Tento proces je nazýván pasportizace.
 

K čemu slouží dokumentace návrhu - studie stavby

Dokumentace návrhu - studie, je dokumentace, která slouží primárně k definici předmětu díla. Její důležitost spočívá v definici prvního odhadu ceny, kdy zákazník má představu o vizuální stránce projektu, z čehož se vychází při další projekci. Cena této studie se pohybuje zpravidla mezi 5 a 100 tisíci korunami, v závislosti na složitosti a účelu stavby. v zásadě lze říci, že studie rodinného domu by neměla přesáhnout 30 tisíc korun. Je však důležité mít na paměti, že základem v projekční části díla je výkonový a honorářový řád, který určuje cenu díla, jako základ po další smlouvání. Toto pravidlo platí i pro další stupně dokumentace. v případech, kdy je studie provedena zhotovitelem celého projektu, bývá zdarma.
 

Jak vybírat projekci / projektanta?

Není sporu o tom, že projekce je poměrně drahou záležitostí, avšak svou důležitostí zásadní. Výběr správné projekce / projektanta by měl začít u projekčních kanceláří, které nemají žádné dluhy, jejich projekty nemají abnormální počet problémů a jsou způsobilé k provedení požadovaného projektu. Ne vždy je vybavení a obraz dané firmy pravdivý. Každý, kdo by si chtěl nechat vypracovat projekt, by se měl zcela jistě poptat po referenčních objektech dané kanceláře. Dalším dobrým důvodem k výběru, je spojení s předpokládanou realizační firmou. Toto spojení často eliminuje spoustu problémů tím, že komunikace mezi projekcí a realizací je plynulá, protože lidé pracující na projektu se dobře znají a sami od sebe se snaží případný nesoulad nebo problém automaticky řešit. Toto ovšem v České republice prozatím není vždy pravidlem, proto je dobré pečlivě vybírat.

Jak postupovat v procesu projekce stavby?

Projekční část stavby je zásadní a její zanedbání může mít fatální důsledky (stavba nemusí být například zkolaudována - nebude vydáno povolení k užívání stavby). Každý stavebník (investor) by si také měl být vědom faktu, že projekční fáze projektu je období, kdy může efektivně a bez velkých (zpravidla žádných) finančních nákladů zasahovat do vývoje projektu a uplatňovat své požadavky. Toto se týká dispozičního řešení, vzhledu, konstrukčních prvků, materiálů a samozřejmě detailů. Je důležité se s projektantem pravidelně setkávat a diskutovat průběh projekce. Je dobré žádat po projekční kanceláři, abyste jednali pouze s jedním člověkem po celou dobu trvání projektu. Takovýto člověk má největší přehled a nebude docházet ke ztrátě informací při předávání, nebudete dezinformováni a vždy Vám bude dána odpověď. Navíc, v případě potíží je tu někdo, kdo nese zodpovědnost! Je dobré si už v této fázi pořídit stavební dozor investora. Toto se často neděje a stavebník (investor) zpravidla přijde, když už je pozdě - stavba je v průběhu realizace. Jako ilustraci zde uvedeme jeden případ, který měl ošklivé následky: Po zahájení realizace stavby, zhotovení základů a základové desky investor změnil půdorys stavby rodinného domu a celý dům zvedl o 20 cm. Tato změna navýšila cenu stavby o 2 miliony korun českých. v celkových číslech to bylo 9% z celkové částky určené na realizaci. z toho plyne, že provádět změny v projektu po zahájení stavby je nevhodné a nebezpečné z pohledu financí. Pokud jsou takovéto změny nutné, pak se musí dělat s rozvahou a brát v úvahu všechny možné návaznosti a důsledky prováděných změn.

Když se chýlí fáze projekce ke konci, je třeba dbát na několik věcí. První je stavební povolení. Je třeba zajistit všechny potřebné formuláře a zkontrolovat dokumentaci ke stavebnímu povolení, zda obsahuje vše nezbytné. Dále je potřeba získat informace o všech subjektech, které se budou účastnit stavebního řízení. Zpravidla jsou to sousedé, hasiči a další. Přesný rozsah subjektů účastnících se stavebního řízení Vám sdělí stavební úřad v dané obci. Důležitou informací je, že stavební úřad čerpá ze stavebního zákona a z územního plánu obce, který je k nahlédnutí zdarma na příslušném stavebním úřadě. Když máte maximum výše uvedených informací, je čas převzít dokumentaci ke stavebnímu povolení. Obsah této dokumentace je jasně definován stavebním zákonem a souvisejícími předpisy. Zkontrolujte si obsah této dokumentace a žádejte nápravu případných nedostatků. Nejlépe písemně. Ušetří Vám to přinejmenším případné průtahy v řízení ke stavebnímu povolení.

Proč je tak důležité se setkávat s projektantem po dobu projekce?

Období pro vyhotovení dokumentace stavby je tím nejdůležitějším. v této době se dějí ta nejdůležitější rozhodnutí, které mají zásadní význam při určování ceny stavby. v tomto období můžete zasahovat do vývoje Vaší stavby bez rizika velkých nákladů. Často jsou tyto náklady nulové.

Kde se dozvím vše potřebné, abych mohl zahájit proces povolování stavby?

Vše potřebné Vám sdělí stavební úřad, který sídlí v obci, v jejímž katastru chcete stavět. Stavební úřad má lhůtu 30 dnů na vydání povolení nebo zamítnutí stavby.Musím mít povolení k užívání stavby?

Ano. Pokud jej nemáte, pak ani nebudete mít číslo popisné a dodavatelé energií Vám nedovolí se připojit k jejich rozvodům (nebudete mít k disposici vodu, plyn, elektřinu a telefon). Vystavujete se taktéž nebezpečí vysoké pokuty.

Jakou formu realizace bych měl zvolit?

V zásadě existují tři základní formy realizace stavby:

1. Realizace svépomocí
2. Realizace pomocí drobných živnostníků
3. Realizace odbornou firmou

Realizace svépomocí

Realizace svépomocí je obecně "nejlevnější". Stojí materiál a Vaši práci. Je však důležité si uvědomit, že provádění staveb je vymezeno stavebním zákonem. Stavby od určité specifikace, opět vymezené stavebním zákonem, může provádět pouze osoba způsobilá k této činnosti. Pokud touto způsobilou osobou nejste Vy, pak si ji musíte najmout. Dalším možným problémem je, že stavbu musíte opravdu provádět sami. Stavební úřad si Vás může zkontrolovat a v případě, že tomu tak není, může Vám udělit pokutu do výše 1 milion korun. Čas výstavby je dlouhý a přináší i vedlejší náklady (náklady na bydlení po dobu výstavby, vývoj cen materiálů je nepředvídatelný, atd.).

Realizace pomocí drobných živnostníků

Realizace drobnými živnostníky je sice pořád relativně levnou záležitostí, ale platí zde opět výše zmíněné pravidlo o způsobilosti k provádění staveb. Navíc zde trpí závažným způsobem kvalita prováděných prací, protože drobní živnostníci zpravidla nemají žádné mechanizmy pro kontrolu kvality a intenzity práce. Zpravidla jsou placeni od hodiny a tudíž nemáte ani Vy žádný mechanismus, jak je kontrolovat. Doba výstavby je delší, než je doba dodávky odbornou firmou, což přináší další vedlejší náklady. Taktéž je velmi těžké prosadit sankce a záruky. Výmluvy typu: to poškodil někdo jiný, kdo po mě pokračoval ve výstavbě, já to udělal podle norem a perfektně, to je Váš problém, atd. z toho vyplývá, že v případě reklamací se zpravidla ničeho nedomůžete. v konečném efektu se cena od realizace odbornou firmou liší maximálně o 10 procent.

Realizace odbornou firmou

Realizace odbornou firmou je zřejmě nejjistější způsob, jak se za přiměřené peníze domoci kvalitního díla, se zárukami a servisem nutným k Vaší spokojenosti. Odborná firma Vám dá záruky na dílo, realizaci dokumentuje způsobem předepsaným zákonem a nese odpovědnost za případné problémy, které jste zjevně nezpůsobili Vy.

Pro porovnání je zde k nahlédnutí tabulka, která přehledným způsobem shrnuje výhody a nevýhody průměrných podmínek výstavby:

Jaký je obecný postup realizace mé stavby?

Tento zevrubný popis postihuje pouze základní kroky, které musíte učinit, aby Vaše stavba došla zdárného konce:

1. Vyjasnit si záměr a jasně definovat finanční objem investovaných peněz
2. Vypracovat studii, vyhodnotit záměr a zkontrolovat cenové náklady
3. Podat návrh na vydání územního rozhodnutí o umístění stavby
4. Vyhotovit projekt ke stavebnímu povolení
5. Podat žádost na vydání stavebního povolení
6. Realizace stavby
7. Kolaudace stavby
8. Geometrické zaměření stavby
9. Zanesení objektu do katastru nemovitostí

Dalšími kroky, které nejsou nutné k realizaci stavby, ale rozhodně Vám pomohou udržet finance v plánovaných mezích a kvalitu projektu jsou:

1. Dokumentace k provádění stavby
2. Stavební dozor stavebníka (investora)
3. Praktikovat kontrolní dny na stavbě

Dobrým způsobem, jak se vyvarovat neodborných zásahů v průběhu realizace a jak si zachovat si kontrolu nad průběhem stavby, je stavební dozor investora. Tento člověk je způsobilý pro provádění staveb a je odborníkem v pravém slova smyslu. Navíc je nezávislý na realizační firmě, protože jej platíte přímo vy. v případě dotazů, či nejasností v průběhu stavby, je stavební dozor přesně ten pravý člověk, na kterého se obracet. Zodpoví Vám většinu Vašich otázek a Vaše postřehy předá a zkonzultuje s provádějící firmou. Stavební dozor by měl být prvním, kdo Vás upozorní na zvýšení ceny v závislosti na vašem požadavku. Případný požadavek zapracuje a předloží provádějící firmě. Také se vyzná v procesních záležitostech stavby vyplývajících ze zákona a je schopen efektivně korigovat průběh stavby. v přirovnání by měl být tento člověk něco jako Vaším mluvčím a osobním rádcem. Je dobré si tento dozor pořídit už ve fázi projekce. Výběr je možný přes reference, nebo přes komoru autorizovaných inženýrů a techniků, která sídlí v každém krajském městě

Jak si mám vybrat firmu, která mi stavbu postaví?

Výběr realizační firmy je v tomto státě velmi složitý a riskantní. Nahlédněte do výpisu z obchodního rejstříku. První věcí, která Vám napoví jsou dluhy firmy. Pokud nějaké má, pak je něco v nepořádku a je třeba zjistit, zdali jsou způsobeny druhotnou platební neschopností nebo firma záměrně neplatí. v každém případě vstřícný přístup firmy při dokladování čisté platební bilance je velkým pozitivem. Dalším kritériem je přístup firmy. Smlouva, kterou Vám nabídne, musí být vyvážená a měla by obsahovat i sankce v případě problémů a pochybení. Když realizační firmě předložíte projekt, je důležité, aby přesně specifikovala cenu a předložila položkový rozpočet. Položkový rozpočet slouží jako podklad k vyhotovení soupisu provedených prací a následné fakturaci. Seriózní firma bude mít zcela jistě otázky k projektu. Bude se ptát a upozorňovat na možné problémy. Takovýto přístup je jistě dobrým signálem. Podstatným kritériem jsou reference. Nebojte se zeptat na projekty, které firma realizovala a dejte si práci s kontaktováním lidí, pro něž firma realizovala. Seriózní firma s Vámi bude komunikovat na rovinu za každé situace.

Jak zjistím cenu realizace, její kompletnost a neměnnost?

Cenu stavby Vám předběžně určí projekční kancelář, poté Vám cenu určí i firma stavbu provádějící. Podle stupně dokumentace, kterou máte, jste schopni určit i její přesnost a vyvarovat se tak případného zvýšení ceny. Smlouva, v níž je cena uvedena jako maximální možná, nemusí být za všech okolností dodržena. a jsou situace, kdy Vám ani tato smlouva nezaručí konečnost ceny.

Rozumný zisk se pohybuje mezi 5ti a 15ti procenty z celkové ceny realizace objektu. Pokud firmu stlačíte níže, než jsou pořizovací náklady a minimální únosný zisk, pak se nízká cena zcela jistě promítne v kvalitě stavby a přístupu firmy k Vašim požadavkům.

Jak mám postupovat v procesu výstavby?

V první řadě byste si měli pořídit stavební dozor, který Vás bude zastupovat a klást správné otázky provádějící firmě. Žádejte technické listy matriálů a výrobků. Některé otázky mohou mít finanční náklady, které budete muset uhradit. v žádném případě nezasahujte do projektu v průběhu výstavby bez důkladné konzultace a vědomí všech finančních nákladů, které Vaše rozhodnutí vyvolá.
 

Jaké mám záruky a možnost reklamace?

Záruky na výrobky a materiál stanovuje výrobce. Prováděcí firma zpravidla ručí za provedené práce a vyřizuje případné reklamace výrobků. Záruky za provedené práce se liší dle typu a použitého materiálu. v zásadě lze říci, že záruka realizační firmy na provedené práce je 36 měsíců.